Kramm

Ejendomshandel

Guide til førstegangskøberen

Det er en helt speciel oplevelse første gang man køber bolig. Det er nervepirrende, spændende, fyldt med følelser og forventninger. Samtidig kan drømmene gøre dig blind og frygten for at købe katten i sækken dukker op hos mange. Samtidig skal du forholde dig til en masse dokumenter hos både ejendomsmægleren og i din bank. Det kan være en lang og forvirrende proces, hvor du nemt kan miste overblikket. 

På denne side vil du forhåbentlig kunne få lidt af overblikket tilbage. Nedenfor finder du en forklaring op en række af de dokumenter, som du støder på i forbindelse med en ejendomshandel. 

Købsaftalen

Købsaftalen er den skriftlige aftale for overdragelsen af ejendommen. Det er i købsaftalen du finder en præcis angivelse af, hvilken ejendom du køber. Hvilken adresse og matrikel nr. du køber. Det er også i købsaftalen, at overtagelsesdatoen og købesummen skal noteres. Derudover præciseres, hvorledes betalingen skal foregå og hvornår. Derudover indskrives særlige aftaler mellem sælger og køber i pkt. 11, hvorfor det er særlig vigtigt at læse dette punkt. Det er også i pkt. 11, at du skal sørge for at få indsat rådgiverforbehold og bankforbehold. Når købsaftalen underskrives af køber og sælger starter købers fortrydelsesret på 6 hverdage – vær dog opmærksom på, at det ikke er i alle handler du, som køber, har fortrydelsesret. Købsaftalen er således det juridisk bindende aftaledokument. 

Tilstandsrapport

Tilstandsrapport er en rapport, hvor en byggesagkyndig gennemgår ejendommen og nedskriver bemærkninger til ejendommens stand i en samlet rapport. I rapporten kan du, som køber, danne dig et overblik over, hvilke reparationer, der kommer på ejendommen, inden for den nærmeste fremtid. Punkterne i tilstandsrapporten kan dermed være et argument i forhandling om ejendommens pris. Beskriver tilstandsrapporten ex. at taget er utæt og at spærrerne derved er fugtige, så er det et godt argument for at forhandle et afslag til reparation af taget. Derudover bruges tilstandsrapporten også, hvis du vil tegne en ejerskifteforsikring. Tilstandsrapporten spiller sammen med ejerskifteforsikringen, idet de punkter, der er nævnt i tilstandsrapporten IKKE dækkes af ejerskifteforsikringen. Du kan således ikke tegne en ejerskifteforsikring uden at have en tilstandsrapport. 

Eltjek

El-tjek er ligeledes en rapport, der på samme vis som tilstandsrapporten beskriver ejendommens stand, men blot i forhold til ejendommens elektriske installationer. Det giver dig som køber en sikkerhed for, at ejendommens installationer er lovlige og forsvarlige. 

Energimærke

Energimærket er en rapport, der beskriver ejendommens isoleringsgrad og samtidig giver dig som køber et overblik over, hvorledes du kan optimere ejendommens isoleringsevne. Du får således en indikation af, hvilke tiltag du kan gøre for at energioptimere ejendommen og hvad det cirka vil koste. 

Ejerskifteforsikring

En ejerskifteforsikring dækker uforudsete og ukendte fejl og mangler ved ejendommen. Ejerskifteforsikringen dækker IKKE forhold, som er nævnt i tilstandsrapporten eller forhold, som du som køber er blevet gjort opmærksom på. 

Det er altid en “smagssag”, om du, som køber, skal tegne en ejerskifteforsikring, da forsikringen er dyr og ofte har en høj selvrisiko. Det kommer således meget an på ejendommens pris og stand. 

Sælger skal betale 50 % af udgiften til en ejerskifteforsikring, hvis du ønsker at tegne en ejerskifteforsikring. 

BBR (Bygnings- og Boligregistret)

Ejendommens BBR beskriver bl.a., hvor mange m2 ejendommen er godkendt med og således også, hvor mange bygninger, der er på ejendommen. Det er derfor vigtigt, at BBR stemmer overens med det faktiske m2 og med de bygninger der reelt befinder sig på ejendommen. Hvis tallene ikke stemmer overens, så kan det betyde, at der mangler byggetilladelse til nogle af m2. Du skal som køber derfor være opmærksom på, om sælger skal bringe dette i orden inden overtagelsesdagen, så du som køber ikke kommer til at hæfte for ulovligt opførte bygninger. 

Servitutter

En servitut er en særlig byrde, der hviler på den enkelte ejendom. Servitutter er tinglyste og fremgår af ejendommens blad i tingbogen – tingbogsattesten. En servitut kan ex. være en særlig bestemmelse om, at naboen må passerer igennem din indkørsel, at der kun må bygges i 1 etage på ejendommen, at taget skal være røde tegl, at der ikke må drives erhverv fra ejendommen eller at der er pligt til at opvarme ejendommen med fjernvarme fra det lokale varmeværk. Der kan være en eller flere servitutter på en ejendom og det er vigtigt, at du som køber danner dig et overblik over, hvilke servitutter, der ligger på ejendommen og om du er indforstået med, at du skal rette dig efter disse. 

Ejendomsdatarapport

En ejendomsdatarapport er en sammenstilling af en lang række data for ejendommen. Heri kan du se om der på ejendommen er fredet arealer, byggelinjer, planer for kloakering, gæld til kommunen mv. Derfor er ejendomsdatarapporten med til at give dig et samlet overblik over særlige forhold på ejendommen, som du skal være opmærksom på. 

Kommuneplaner og lokalplaner

Kommuneplaner og lokalplaner beskriver, hvilke tanker kommunen har for udviklingen af det område ejendommen ligger i. Lokalplaner angiver særlige krav til bebyggelse i området, hvorfor du altid bør sikre dig, at det er tilladt at opfører det byggeri du ønsker, hvis du påtænker nybyg eller modernisering af ejendommen. 

Skøde

Skødet er en tinglysning af selve ejerskiftet. Skødet er således en registrering af salget. Af skødet fremgår dato for overtagelsen og købesummen. Selve købsaftalens indhold kan ikke ses i skødet. Når skødet skal tinglyses skal der indbetales en tinglysningsafgift. Tinglysningsafgiften fastsættes til 1.750 kr. + 0,6 % af købesummen og afrundet op til nærmeste 50 kr. Er købesummen ex. 1.375.000 kr., så beregnes købesummen til 1.750 + (0,6 % af 1.375.000) = 1.750 + 8.250 = 10.000 kr. – afrundes til 10.050 kr. 

Skødet tinglyses først lige op til overtagelsesdagen, da sælger skal stå som ejer af ejendommen i perioden frem til du skal overtage ejendommen. 

Refusionsopgørelsen

Refusionsopgørelsen laves i måneden efter overtagelsesdagen, således senest 30 dage efter overtagelsen. Hvis du således overtager en ejendom d. 1. april, så laves refusionsopgørelsen i løbet af april måned. 

Refusionsopgørelsen regulerer eventuelle udgifter, der er betalt af enten køber eller sælger henover overtagelsesdagen. I dag er det typisk ejendomsskatten, der skal reguleres, hvor sælger har betalt for længere tid end han ejer ejendommen. Ex. har sælger betalt 1. rate af ejendomsskatten for perioden jan – juni, men du har overtaget ejendommen 1. april, hvorfor du skal refundere udgiften til ejendomsskat for april – juni til sælger. 

Det er også i refusionsopgørelsen, at sælgers andel af udgiften til en ejerskifteforsikring refunderes til dig som køber. 

Øvrige dokumenter

Ud over de ovennævnte dokumenter består en ejendomshandel af yderligere bilag som ex. forureningsattest, kort over vejforsyning mv. Det er således en større opgave at gennemgå alle handlens dokumenter og derfor kan det være en god idé, at få en jurist eller en advokat til at gå dokumenterne igennem, da de ser hundredevis af ejendomsdokumenter hvert år og hurtigt kan gennemskue om du har fundet drømmeslottet eller katten i sækken. 

Gennemgang af handlens dokumenter

Ønsker du at få en jurist til at gennemgå handlens dokumenter, så kan du benytte dig af den poplære bolig-pakken, hvor du får gennemgået alle handlens dokumenter, godkendt skødet og refusionsopgørelsen samt får al den rådgivning du har brug for til kun 3.995 kr. inkl. moms. Prisen er fast – så du risikere ikke, at prisen stikker af selvom der viser ting ved handlen, der måske skal undersøges nærmere. Læs evt. mere under punktet “Berigtigelse af købsaftale og skøde” i menuen nedenfor.

Du er altid velkommen til at kontakte “Kramm – Jura For Dig”, hvis du har spørgsmål til din bolighandel. Det er altid gratis at kontakte “Kramm – Jura For Dig”.

Er du klar til næste skridt?

Du er altid velkommen til at kontakte mig for en drøftelse af, hvorvidt jeg kan hjælpe dig videre med din sag og hvad det eventuelt vil komme til at koste. Det er altid gratis, at kontakte Kramm.